国土交通省が実施する「長期優良住宅先導事業」なる取組みがある。

つい先日、平成２２年度第１回事業の採択事業が発表された。
平成２０年度から年２回のペースで実施され、今回で通算５回目である。
当初は、「超長期住宅先導的モデル事業」や「長期優良住宅先導的モデル事業」と呼ばれていたが、今回の名称は冒頭の通り「長期優良住宅先導事業」である。
名前を変われども、その主旨や中身は同じである。

三和建設株式会社では長期優良住宅の考え方を取り入れたマンション「エス・アイ２００」を提唱しており、平成２１年度第１回事業でその提案が採択され、長期優良住宅の認定を受けたマンションを我が国で最初に完成させた。

そして、このたび通算５回目となる平成２２年度第１回事業において、再び三和建設の「エス・アイ２００」が採択されたのである。

ちなみに本事業のこれまでの採択実績数は次のとおりである。

かねてから指摘している通り、マンションの採択実績は本当に少ない。

本事業の事務局である（独）建築研究所による平成２２年６月１１日付「建築研究所ニュース」に、本事業の総評が書かれている。

この中で、本事業の共同住宅新築部門に関し、
「一度の建設での供給戸数が多く、地域の環境形成に大きな影響を与える共同住宅においてこそ、（中略）長期に使用可能な優良住宅を普及させていくことが重要」
とある。

確かにその通りではある。

しかし、ひとつ大きな視点が抜けている。共同住宅は作るのも壊すのも大変なのである。まして鉄筋コンクリート造となれば、新築や解体において経済的にも環境的にも大きなコストがかかる。

マンションにこそ長期優良住宅の考え方を！

森本　尚孝

三和建設の設計施工による「ルネス緑ヶ丘テラス」が、長期優良住宅の認定を受けたマンションとしては全国で初めて大阪府豊中市に完成し、3月10日に竣工式が行われた。

今回のプロジェクトに対し深いご理解と多大なるご協力を頂戴した御施主様からも、三和建設の企業姿勢に対して改めてお褒めの言葉を頂いた。

本建物は、平成21年度第1回長期優良住宅先導的モデル事業にも採択された。去る3月4日から7日にかけては完成見学会を開催し、国土交通省や学識経験者を含め多くの方にご来場いただき、過分なるご評価も頂戴した。

長期優良住宅がマンション分野でなかなか普及しないことはすでに述べた。三和建設の賃貸マンション提案"エス・アイ２００"では、賃貸マンションこそ長期優良住宅の考え方をとりいれるべきだとしている。

今回の実績が、長期優良住宅マンションの普及の足がかりになればと願って止まない。

森本　尚孝

住宅エコポイントの申請が来週より開始される。ポイント 交換対象商品も発表された。

住宅エコポイント制度とは地球温暖化対策の推進及び経済の活性化を図ることを目的として、エコ住宅を新築された方やエコリフォームをされた方に対して一定のポイントを発行し、これを使って様々な商品との交換や追加工事の費用に充当することができる制度のことだ。
新築される戸建住宅やマンションなども対象になる。
住宅エコポイント基準を満たすには省エネ法のトップランナー基準相当の住宅でなければならない。具体的には 省エネ判断基準を満たす外壁、窓等を有する住宅（ハード）ににエコ給湯設備や省エネタイプのエアコン（設備）を備えたりすることになる。 ポイントの申請には、上記基準に相当することについて登録住宅性能評価機関などの第三者機関による証明を受ける必要があり、 RCマンションの場合、大雑把に言うと住宅性能表示　4等級相当の断熱性能相当を備えたハードに上記エコ設備を備え基準をクリアすることになる。
この、住宅性能表示 4等級という基準は、国土交通省のすすめる長期優良住宅の認定基準のうち省エネルギー性を満たすための目安ともなっている。
三和建設株式会社は長期優良住宅先導的モデル事業に採択された賃貸マンションを全国で初めて完成させた建設会社である。
   
  住宅エコポイントは新築の場合、戸当り30万ポイントが付与される。 RC賃貸マンションなどの集合住宅で総戸数12戸の場合、300,000ポイント×12戸＝3,600,000ポイントが基準をクリアし申請すれば付与され、ポイントは上記のとおり追加工事の費用にも充当できるので入居者満足を更に向上させる為の追加工事費用に充当することも可能だ。
これから賃貸マンションの建設を考えるオーナーにとってエコ賃貸マンションを建設することの価値は 地球環境にやさしいマンションを供給することに加えて、 光熱費負担を抑えことができる入居者のお財布にもやさしいマンションにであるということである。 光熱費負担の少ないエコ賃貸マンションは入居者に選ばれるマンションの基準の一つになるのだろう。 森本行則 

長期優良住宅によるマンションについての議論を続けよう。

↓12月4日の某全国紙の朝刊に記事が出ていた。

091204 新聞記事.pdf

記事の見出しは「長寿マンションまだ５棟」である。
「三和建設」の名前も含め、長期優良住宅マンションに関する議論が全国紙レベルで展開されることは大変好ましい。

記事の内容も、すでに各方面で指摘されていることがほとんどで、われわれの認識や想定の範囲を超えるものではなかったが、「まだ５棟」、「相場より２割高」、「業者側は二の足」など、ネガティブな表現が前面に出ていることが普及を妨げることにならないよう祈りたい。

特に「相場より２割高」という表現を見れば、「確かにいいものかもしれないが、めちゃくちゃ高い」という理解が広がりかねない。
もっとも、２割高くなるというのは、記事に掲載されている分譲マンションの再販価格のことであって建設コストそのものではない。
三和建設の実績に基づく試算によれば、マンションを長期優良住宅認定基準に適合させるためにアップするコストは多く見積もっても２割まではいかない。

ではいくらなのかということになるが、それは次回以降の講釈で。

森本　尚孝

「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」に基づく長期優良住宅建築等計画の認定制度が、平成21年6月4日より運用開始されている。
国土交通省による10月15日付発表によると、運用開始から9月末までに認定を受けた計画は、全部で17,404戸あるという。

その内訳は、一戸建住宅が17,148戸、共同住宅等が256戸となっており、共同住宅の実績が圧倒的に少ない。
共同住宅分野で長期優良住宅が普及しないことは、新聞報道などでも話題にとりあげられており、その理由もいくつか指摘されている。

私見ではあるが、普及しない理由をあげてみる。

①耐震性
30年間と200年間では巨大地震に遭遇する確率が異なるため、当然高い耐震性能が求められる。
基準では耐震等級2もしくは3が要求される。ちなみに建築基準法で定められる耐震基準は等級1であるのに対して、対抗すべき地震力が、等級2においてはその1.25倍、等級3においてはその1.5倍となる。
一戸建では比較的確保しやすいスペックだが、マンションにおいてはハードルが高く、コストアップ要因となる。

②省エネルギー対策
基準では等級4が要求される。200年間建つ以上、環境負荷の低減が求められるべきとの考えによる。これも大変だ。断熱材の厚みだけでなく、細部の納まりにおいて特段の配慮が求められ、コストアップにつながる。

③維持管理・更新の容易性
長期にわたって使うのだから、設備配管の維持管理や取り換えが容易になるような特別の工夫が求められている。
共同住宅の設備配管は、各住戸内に配備される専用配管とそれらを集約して公共インフラに接続する共用配管から成り、当然のことながら一戸建に比べるとその配置経路は長大で複雑となり、大きなコストアップにつながる。

そのほか、高齢者への対応や一住戸あたりの最低面積も定められていることもあり、共同住宅は一戸建よりもイニシャルコストへの負荷が非常に大きい。

つまり、共同住宅に長期優良住宅を適用させるためには、建築主にとって一戸建とは異なるメリットを与える必要があるのだ。

三和建設の"エス・アイ200"は、共同住宅とくに賃貸マンションならではの特性と長期優良住宅の優位性をうまくかみあわせることで、建築主に新たなメリットが生まれることを提案し、平成21年度長期優良住宅先導的モデル事業に採択され、同年8月に長期優良住宅の認定も受けた。
現在、大阪府豊中市で建設中、2010年3月の完成を目指している。

森本　尚孝

最近の調べで、三和建設が大阪市豊中市に建設中の賃貸マンション"エス・アイ200"が、賃貸マンションとしては全国で初めて長期優良住宅の認定を受けたことがわかった。

国土交通省のHPで長期優良住宅の認定実績が毎月公表されている。
2009年9月15日現在の発表によると、同年6月の法律施行以来、長期優良住宅の認定実績は累計で総戸数11,580戸であり、このうち共同住宅に分類されるものは221戸だという。
各月ごとの都道府県別実績表によると、この221戸には一棟あたりの戸数が数十戸のものから2戸ものまで、マンションとは呼べないものもすべて含まれている。
戸数が1戸ないし2戸の共同住宅とは、おそらく店舗や貸家併用自宅として計画されたものであると想像される。

これに対し、今までのところ3戸以上の共同住宅は、6月度実績にある埼玉県の69戸と大阪府の115戸、および8月度実績にある大阪府の13戸であることがわかる。
埼玉県の69戸と大阪府の115戸のうち114個は、いずれも長谷工コーポレーション社による分譲マンションであることが、同社のプレスリリースから確認できる。

ところで、三和建設による大阪府豊中市の"エス・アイ200"は、総戸数11戸の賃貸マンションで、8月に長期優良住宅の認定を受けた。

少々長くなったが、以上の議論から今回の"エス・アイ200"は、6月の法律施行以来全国で初めて長期優良住宅の認定を受けた賃貸マンションであることがわかったのである。

　　　

 森本尚孝

少し前のことだが、京都でラジオNIKKEI社と共催でセミナーを開催した。

ラジオNIKKEI社がラジオや日経新聞や京都新聞などにセミナーを告知しているのである程度の人数はお見えになるだろうと考えていたが、実際お見えになるまで不安なものだ。

当日はあいにく雨模様。開場時刻が迫るにつれ関係者の顔つきが曇り始めてくる。京都市内からお見えいただけるなら丁度御自宅を出ようとされている頃だからだ。

降っている雨の量は半端ではない。

「行こうかな」と決めていただいていた方も、この雨の中、出かけて行くのは怯んでしまう程の雨だ。

傘立てを増設する段取りをするように指示が飛んだ。

受付も着々と準備が重ねられている。

メイン会場もバッチリとキマってる！あとは開場を待つだけだ。

定員は120名。

開始時刻を少しだけ過ぎたころ、開場はほぼ満席となった。

第２部では、私共三和建設株式会社社長の森本尚孝が長期優良住宅と資産設計と題したパネルディスカッションを行った。

第３部では東京大学大学院　伊藤元重教授の講演を頂戴した。

景気低迷の厳しい環境の中、不動産のベストな活用を探し求めて、京都の地主様方は熱心にディスカッションや講演に参画されていた。

そう、激しい雨にもかかわわらず。ただ ひたすらに。。

セミナーの満員よりも熱心な地主様達との空間を共有できたことに喜びを感じた。

森本行則

今月初旬の大安良き日に間もなく着工するマンションの地鎮祭が行われた。

夏真っ盛りでテント内式場に用意したスポットクーラーも真夏日の地熱にはかなわない。 ところが実際は暑さはそれほど気にならない。 更地の現場を前にいよいよ始まる工事を前に身が引き締まり、こみ上げる意気込みの方が大きいからだ。 　

テント内には祭壇が置かれ、施主様から順に水で手を清めてから入場する。

おおまかな地鎮祭の流れはこうだ

開式の発声のあと

修祓の儀･･･まずお祓いで清めます

降神の儀・・・神様を祭壇にお呼びし降りてこられます

献饌の儀・・・清酒の蓋を空け、お供え物を御神前にお供えします。

祝詞奏上・・・神様のご加護を得るため祭主様が工事の安全や建設後の建物の繁栄を願う言葉を告げられます。

地鎮の儀・・・現場の４隅を清めた後、設計者や施主様や施工者が建設敷地に見立てた盛り砂に鍬や鋤などを入れます。

玉串奉奠・・・祭主様と参列各社の代表が玉串（榊の小枝に紙垂（しで）をつけたもの）を祭壇に奉げる。玉串を半回転させ枝元を祭壇に向け心を乗せて奉げる。

撤饌の儀・・・清酒の蓋を閉め御神前からお供え物を下げます。

昇神の儀・・・お招きした神様にお戻りいただく儀式です。

閉式を告げ式典はめでたくおさめられます。

 最後に施主様から我々や参列した方々に対してご挨拶をいただけた。

"遡ること数年前、区画整理により駅前に敷地を取得された時に賃貸マンションを建設し経営することを決意しました。これからの時代にあたり、ありきたりのマンションを建設していてはいけない。入居者に選ばれるマンションでなくてはならない。何か高付加価値なマンションづくりはないものか･･･勉強を重ねていた折、三和建設さんの提案するスケルトンインフィルマンションを知った。これだと思った。以後、営業の方と一緒にプランを創り上げてきました。ここまで随分と時間がかかった気もしますが、ようやく着工のときを迎えた。このマンションは駅前ロータリー内の区画整理地内では竣工第一号の建築物となる。周囲からの期待と注目も高い。私たちのすべてがこれから始まります。本当に素晴らしいものに出来上がることを期待しております。"

更に身か引き締まる思いがした。

私たちの使命は単に建物を建設しお引渡しすることだけじゃなく建物を通じてお客様に価値をご提供することだ。

お施主様は、まさに我々の使命に期待していると言葉にして仰った。

必ず、素晴らしい建物を完成させ、素晴らしい価値を得てていただきたいと現場所長をはじめ決意をあたらにした。

森本行則

古今東西各国の君主は、自信の墳墓をその在位中に造ることが多く、エジプトのピラミッド日本の御陵などがそれに当たる。

北京の郊外に明十三陵という中国明代の歴代皇帝の墳墓群がある。その中で定陵という万歴帝（名は朱翊鈞）の墳墓があり、発掘され公開されているので訪れた方も多いと思う。墓室は地下の巨大なドーム空間の中にありそれはみごとなものだ。

建設業界の人間としてその造営方法などに大きな興味が惹かれる。 

しかし、今回の話題はそのことではなく、その参道にある石碑（写真右）についてである。

この石碑には、字が一つも彫られていなくて無字碑と呼ばれている。

ガイドの説明によれば、

「ここに葬られている万歴帝は４８年の長きにわたり在位し治世は浪費のみという、歴史的暗愚の君主でありこの定陵も国家予算の２年分を掛け６年の歳月を費やした人物だ。

記念碑というものはその人物の人となりや業績を称える文面が彫られているのが常だが、かの皇帝は何一つ褒め言葉を書くことができなかったので字が一字も無い」らしい、

その時は中国人の壮大なユーモアを感じたものだ。後に学術的には全く別の理由であると解ったがエピソードとしてはガイドの説明を採りたい。

狭い間借りの部屋からスタートし血のにじむ努力の末に戸建ての自宅を建築することを志し、法人にあっても自社ビルを建設することは一つの大きな目標となろう。

定陵ほど大規模ではなくとも、その精神は一歩も引けを取らないこの一世一代の事業に係わらせてもらうのが我々建設業者だ。

そのような時、三和建設は、どのような建物でも文字こそ彫らないが建築主の人となりが滲み出て周りの人々から末永く「流石」と言わしめるよう知恵を出し技術を駆使し、お手伝いさせていただく。

その一つに長期優良住宅エス・アイ２００があり前述のモニュメントがいつまでも利用でき、何代先までの思い出にまで関与していくことを目指している。建物がただの消耗品でないことは、世界各地いや日本各地の有名な街並みを歩けば一目瞭然だから。

川端　康司